عقود الإيجارت الجديدة مدتها سنتان وتحديث الايجار كل ثلاثة أشهر بناء على مؤشر أسعار المستهلك

دخلت سوق الإيجارات في الأرجنتين مرحلة جديدة منذ سريان مرسوم الضرورة والإلحاح رقم 70/2023 في 29 ديسمبر، الذي ألغى قانون الإيجار السابق. أصبحت العقود الجديدة خاضعة بالكامل لاتفاق حر بين المستأجر والمالك، من دون حد أدنى قانوني للمدة، وبحرية تامة في تحديد السعر وعملة الدفع وآلية التعديل. والاتجاه السائد في الأيام الأولى هو توقيع عقود لمدة سنتين مع تحديث ربع سنوي وفق مؤشر أسعار المستهلك، وإن كانت بعض العقود تعتمد مؤشر الرواتب بدلا من ذلك. أما العقود الموقعة قبل إلغاء القانون فتبقى خاضعة لشروطها الأصلية حتى موعد تجديدها.

عبر كلاوديو فودانوفيتش، الأمين العام لغرفة العقارات الأرجنتينية، عن أن السوق تتجه نحو الأفضل منذ إلغاء القانون، موضحا أن الاتجاه اليوم هو توقيع عقد بقيمة ثابتة لمدة عامين مع تعديل كل ثلاثة أشهر بناء على مؤشر متفق عليه. وأشارت مارتا ليوتو، الرئيسة السابقة لجمعية العقاريين، إلى أن العقود الأولى الموقعة الأسبوع الماضي كانت بشروط مدتها 24 شهرا مع تحديث ربع سنوي في معظم الحالات، معتبرة أن السوق قد يعود إلى طبيعته إذا استمر إلغاء القانون لمدة خمسة إلى ستة أشهر.

تقدمت منظمة إنكيلينوس أجروبادوس، الممثلة للمستأجرين، بطلب قضائي ضد المرسوم طالبة إلغاءه وتعليقه فورا. وقال جيرفاسيو مونيوز، رئيس المنظمة، إن المرسوم كرّس قواعد السوق تشريعيا، وقواعد السوق دائما قاسية، مضيفا أن الأرجنتين لم يعد لديها إطار تنظيمي لتأجير المساكن، وهو أمر غير معقول ولا وجود له في أي مكان في العالم. وأوضح أن الوضع الاقتصادي يبقى خطيرا حتى في حال نجاح الطعن القضائي.

أظهر مسح لمنصة زونابروب أن الإيجارات في بوينس آيرس ارتفعت 260% خلال عام 2023، متجاوزة معدل التضخم البالغ نحو 200% والتعديل القائم على الرواتب البالغ 135.5%. وتصل تكلفة شقة استوديو 40 مترا إلى 280,260 بيسو شهريا، وشقة غرفتين 50 مترا إلى 334,888 بيسو، وشقة ثلاث غرف 70 مترا إلى 463,301 بيسو. كما سُجلت زيادة طفيفة 3% في الأسبوعين الأخيرين من ديسمبر، مع تنويه بأن الوقت مبكر لتحديد أثر إلغاء القانون، إضافة إلى ارتفاع عدد الإعلانات بنسبة 43% مقارنة بأدنى مستوى سُجل في فبراير 2023.

أظهر مركز الدراسات الاقتصادية والاجتماعية سكالابريني أورتيز أن متوسط إيجار شقق الاستوديو في بوينس آيرس بلغ في ديسمبر 250,000 بيسو، بينما بلغ الحد الأدنى للأجور 156,000 بيسو، أي ما يغطي 62.4% فقط من قيمة الإيجار. وهذه النسبة التي كانت تتحسن حتى منتصف 2022 تراجعت بأكثر من 30 نقطة في آخر شهر من عام 2023، ما يعكس اتساع الفجوة بين الدخل ومستوى الإيجارات في ظل التحرر الجديد للسوق.

تم تحرير الإيجارات بناء على اتفاق مشترك بين المستأجر والمالك، اعتبارا من تاريخ العمل الفعلي للمرسوم الرئاسي، وما يسود في هذه الأيام الأولى هو توقيع عقود بمدة سنتين وتحديث ربع سنوي بناء على تطور مؤشر أسعار المستهلك.

منذ دخول مرسوم الضرورةوالإلحاح (قانون الطوارىء) 70/2023 حيز التنفيذ في 29 ديسمبر، والذي ألغى قانون الإيجار، مع أمور أخرى، لم تعد العقود الجديدة لها حد أدنى للمدة القانونية وهناك حرية مطلقة في تحديد السعر وعملة الدفع وآلية التعديل.

يتوافق هذا التحرير مع العقود التي لا تزال سارية من نسختين من قانون الإيجار: القانون المعمول به منذ عام 2020 بعقود مدتها 3 سنوات والتحديث السنوي بواسطة مؤشر عقود الإيجار والتعديل الذي أدخل عليه في أكتوبر 2023 بعقود مدتها 3 سنوات وتحديث نصف سنوي بواسطة معامل تغير الراتب.

العقود الموقعة قبل إلغاء قانون الإيجار ستسري عليها الشروط المنصوص عليها في القانون، وذلك حتى يحين موعد التجديد.

وقال كلاوديو فودانوفيتش، الأمين العام لغرفة العقارات الأرجنتينية، لوكالة الأنباء الأرجنتينية إنه منذ إلغاء القانون، والسوق يتجه نحو الأفضل.

وقال فودانوفيتش: الاتجاه اليوم هو توقيع عقد باتفاق بين الطرفين، بقيمة ثابتة لمدة عامين من العقد ويتم تعديلها كل ثلاثة أشهر باتفاق يمكن تعديله أو تحديثه بناء على مؤشر ما.

صرحت مارتا ليوتو، الرئيسة السابقة لجمعية العقاريين، أنه إذا تم استمر الإلغاء لمدة خمسة أشهر، ستة أشهر على الأكثر، فسيصبح سوق العقارات طبيعيا.

وقال ليوتو إن العقود الأولى التي تم توقيعها الأسبوع الماضي كانت بشروط مدتها 24 شهرا وتم التحديث في معظم الحالات بشكل ربع سنوي، بعضها بواسطة مؤشر الراتب والآخر بواسطة مؤشر أسعار المستهلك.

من جانبها، قدمت إنكيلينوس أجروبادوس الأسبوع الماضي أمرا قضائيا أمام المحكمة ضد قانون الضرورة والإلحاح حيث طلبت فيه إلغاء المرسوم ومن حيث المبدأ تعليقه فورا كإجراء احترازي.

وقال جيرفاسيو مونيوز ، رئيس إنكيلينوس أجروبادوس، في تصريحات إذاعية إن ما حدث مع المرسوم هو أنه تم تأسيس وتشريع قواعد السوق وقواعد السوق دائما قاسية.

وأضاف: في الأرجنتين لم يعد هناك إطار تنظيمي لتأجير المساكن، شيء غير معقول ولا يوجد في أي مكان في العالم، لذلك فإن الوضع اليوم بالطبع مأساوي.

وأشار إلى أنه قدمنا ​​الأسبوع الماضي طلبا لإلغاء المرسوم، ولنفترض أننا نجحنا في إعادة قانون الإيجارات إلى حيز التنفيذ، إلى حين أو أيا كان، ففي كل الأحوال الوضع الاقتصادي خطير جدا.

وفقا لمسح أجرته زونابروب ارتفعت الإيجارات في مدينة بوينس آيرس بنسبة 260% في عام 2023 مقارنة بالعام السابق، وهو أعلى بكثير من التضخم، الذي كان من الممكن أن يصل إلى حوالي 200%، في حين أن التعديل على أساس الراتب كان في حدود 135.5%.

يتم استئجار شقة استوديو بمساحة 40 مترًا مربعًا في مدينة بوينس آيرس حسب المنطقة مقابل 280.260 بيسو شهريا، شقة من غرفتين بمساحة 50 مترا مربعا تصل إلى 334.888 بيزو شهريا، أما ثلاث غرف بمساحة 70 مترا مربعا وصل سعرها 463.301 بيسو شهريا.

من زونابروب أبلغوا وكالة الأنباء الأرجنتينية أنه في الأسبوعين الأخيرين من شهر ديسمبر كانت هناك زيادة طفيفة بنسبة 3٪ في الإيجار في أمانة العاصمة، على الرغم من أنه من المبكر جدا معرفة ما إذا كان هذا استجابة لإلغاء القانون.

في فبراير 2023، تم تسجيل أدنى مستوى من المنشورات واليوم هو أعلى بنسبة 43% من الحد الأدنى.

شهر ديسمبر هو الوقت الذي كانت فيه إشعارات تأجير الشقق الأكثر نشاطا في أمانة العاصمة خلال العام.

أظهر مركز الدراسات الاقتصادية والاجتماعية سكالابريني أورتيز (CESO) أن في ديسمبر، بلغت القيمة المتوسطة للإيجار للشقق الاستوديو المعروضة في مدينة بوينس آيرس 250,000 بيزو. وهذا يعني أن الحد الأدنى للأجور والرواتب الذي بلغ في ديسمبر 156,000 بيسو والذي يغطى 62.4% من قيمة الإيجار.

وهذه النسبة، التي تحسنت حتى منتصف عام 2022، انخفضت أكثر من 30 نقطة في الشهر الأخير من عام 2023.